Заголовок: Частая ошибка при продаже квартиры в ипотеке: зачем берут второй кредит
Квартира в ипотеке, а её надо продать. Причина житейская: переезд к детям, развод, сокращение на работе, да просто платёж больше не тянешь. И тут же кто-то из знакомых выдаёт проверенный совет. Сначала закрой кредит, потом выставляй квартиру. А деньги на закрытие где взять? Правильно, взять новый кредит.
Так у семьи появляются два платежа вместо одного, при том что квартира уже продаётся. Между тем путь этот вовсе не обязателен. По закону ипотечную квартиру можно продать, пока долг ещё не погашен, а деньги покупателя сразу пойдут на закрытие ипотеки. Второй кредит для этого не нужен.
Разберу по порядку, как всё работает и на что смотреть.
Откуда берётся «второй кредит»
Квартира в ипотеке лежит в залоге у банка, в Росреестре стоит обременение. Покупатель, если он не ищет приключений, такую квартиру просто не купит: спокойно оформить её на себя не выйдет, пока залог не снят.
Отсюда и растёт народная схема: взять потребительский кредит, досрочно погасить ипотеку, снять обременение, продать квартиру и рассчитаться по второму кредиту. Выглядит логично. Только проценты по новому кредиту капают всё это время. А если покупатель найдётся не сразу или сделка сорвётся, платить по нему придётся всё равно, из своего кармана. Риск целиком ложится на семью. И часто совершенно напрасно.
Что говорит закон
По общему правилу продать заложенную квартиру можно только с согласия банка-залогодержателя. Так прописано в законе об ипотеке.
Но там же есть отдельный механизм: самостоятельная продажа. Заёмщик подаёт своему банку-кредитору заявление о том, что хочет продать квартиру сам, и дальше действует по условиям, которые банк укажет в согласии. Важное условие: сделать это можно в течение срока кредита, пока банк не начал обращение взыскания на квартиру. То есть схема не для тех, у кого уже суды и приставы. Это как раз способ до такого не доводить.
Что банк напишет в ответ
На заявление банк обязан ответить в течение 10 рабочих дней. В согласии он указывает:
- сумму своих требований, то есть сколько осталось по долгу;
- минимальную цену, за которую квартиру разрешено продать;
- порядок расчётов;
- специальный банковский счёт, куда покупатель перечислит деньги.
Ниже минимальной цены продать нельзя: тут банк защищает себя. Зато и он не может потом эту цену увеличить. Исключение одно: если срок продажи продлевают по соглашению сторон. Для продавца это важная гарантия. Условия фиксируют заранее и не меняют в разгар сделки, когда покупатель уже найден.
Деньги покупателя сразу идут в банк
Это ключевой момент всей схемы. Покупатель перечисляет деньги не продавцу на руки, а на тот самый специальный счёт, который банк указал в согласии. Из этих денег полностью гасится действующая ипотека.
Именно поэтому отдельный потребительский кредит для предварительного закрытия долга не нужен. Долг закрывается деньгами покупателя, а не вашими новыми заёмными. Вы не платите проценты по второму кредиту и не берёте на себя лишний риск.
Четыре месяца — и что в них входит
Со дня, когда банк получил ваше заявление, отводится четыре месяца. За это время нужно уложить продажу, регистрацию перехода собственности и полное погашение ипотеки. Если не успеваете, срок можно продлить по соглашению с банком.
Вот это, пожалуй, главное. Реальный вопрос в этой истории — успеть найти покупателя и оформить документы, а не где взять деньги на досрочное погашение.
Когда банк вправе отказать
Отказать банк может не «просто так», а в конкретных случаях:
- уже начато обращение взыскания на квартиру;
- возбуждено дело о банкротстве;
- квартира одновременно заложена ещё и по другим обязательствам.
Если ничего из этого списка в вашей ситуации нет, то и оснований для отказа по этим причинам нет: банк оформляет согласие с суммой требований и минимальной ценой.
Если квартира стоит дороже долга
Бывает и так, что цена продажи выше остатка задолженности. Тогда разницу возвращают продавцу, за вычетом предусмотренных законом расходов банка. То есть вы не только закрываете ипотеку, но и получаете остаток на руки. Второй кредит здесь точно ни к чему.
Что делать по шагам
- Проверьте, нет ли у вас обстоятельств из списка выше: взыскания, банкротства, других залогов.
- Подайте в свой банк-кредитор заявление о самостоятельной продаже квартиры.
- Получите письменное согласие: сумму требований, минимальную цену, порядок расчётов, реквизиты счёта.
- Пока идёт срок, ищите покупателя и оформляйте сделку. Расчёты пройдут через счёт, указанный банком.
Коротко
Продажа квартиры с непогашенной ипотекой без второго кредита — не серая схема и не лазейка, а прописанный в законе порядок. Главное, не бежать за потребительским кредитом, чтобы «сначала закрыть», а прийти к своему банку и получить согласие на самостоятельную продажу. Тогда вы платите один долг, и гасит его покупатель своими деньгами.
А вам приходилось продавать квартиру, пока по ней ещё висела ипотека? Как договаривались с банком, он шёл навстречу охотно?
Если было полезно — подписывайтесь на канал: спокойно разбираем вклады, ставки и защиту сбережений.
#ипотека #финансы #деньги #личныефинансы